Camera Deputaților, în calitate de cameră decizională, a adoptat Legea nr. 207/2025 pentru modificarea art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții (”Legea 10/1995”), precum și pentru completarea art. 26 din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 (”Legea 7/1996”), lege care a fost promulgată și publicată în Monitorul Oficial nr. 1133 din data de 8 decembrie 2025 (”Legea 207/2025” sau „Legea”).
Proiectul Legii 207/2025 a fost lansat în siajul unui scandal mediatic legat de insolvența unui cunoscut dezvoltator imobiliar, totuși un caz mai degrabă izolat în piață.
A fost amendată definiția „investitorilor” cărora le revin obligațiile reglementate în art. 22 din Legea 10/1995 prin adăugarea unei noi sub-categorii de investitori – ”dezvoltatorii” definiți drept ”cei care dezvoltă proiecte imobiliare de tip condominii sau locuințe individuale în vederea înstrăinării”, în timp ce ”investitorii” sunt actualmente definiți drept ”persoane fizice sau juridice care finanțează și realizează investiții sau intervenții la construcțiile existente în sensul legii”.
Așadar, potrivit Legii 207/2025, investitorii sunt cei care “finanțează și realizează” precum și cei care „dezvoltă” proiecte de construire. Din acest punct de vedere, nu pare că adăugarea acestei noi sub-categorii de investitori ar avea vreun beneficiu în contextul articolului 22 menționat mai sus, întrucât și fără această nouă definiție nu ar fi fost vreun dubiu că dezvoltatorii imobiliari s-ar încadra în definiția investitorilor, adică a celor care finanțează și realizează investiții, și deci că ar fi supuși obligațiilor din acest articol 22.
Legea adaugă articolului 22 din Legea 10/1995 șase noi alineate care, în esență, reglementează etape premergătoare înstrăinării unității individuale din cadrul condominiului viitor sau locuinței individuale viitoare (”UI/LI”)”, respectiv:
– notarea autorizației de construire în cartea funciară (nu se precizează însă dacă este vorba de cartea funciară a terenului, așa cum se prevede în normele tranzitorii descrise în secțiunea III de mai jos, sau de cărțile funciare care rezultă din operațiunea de preapartamentare, descrisă în paragraful imediat următor);
– realizarea operațiunii de preapartamentare și deschiderea de cărți funciare pentru UI/LI ca bunuri viitoare. Preapartamentarea este o nouă operațiune de carte funciară reglementată de Legea 207/2025, care constă în deschiderea de noi cărți funciare pentru condominii și UI viitoare parte a acestora. Legea 207/2025 precizează că preapartamentarea se realizează în baza unei documentații cadastrale întocmite la rândul său pe baza autorizației de construire și a documentației aferente acesteia (DTAC), deși este posibil ca această baza informațională să fie în anumite cazuri insuficientă;
– încheierea convențiilor privind rezervarea cumpărării UI/LI pentru o perioadă maximă de 60 de zile și pentru o sumă maximă de 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute a convenției de rezervare, urmând ca la expirarea celor 60 de zile să se încheie fie o promisiune de vânzare/promisiune de cumpărare/promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (”Promisiune”), fie contractul de vânzare;
– promiterea înstrăinării permisă numai după (i) notarea autorizației de construire în cartea funciară[1], (ii) realizarea operațiunii de preapartamentare, (iii) deschiderea de cărți funciare pentru UI/LI și (iv) obținerea unui extras de carte funciară pentru UI/LI;
– încheierea numai în formă autentică a Promisiunilor, notarul fiind obligat să înregistreze Promisiunile în cartea funciară cu celeritate, cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare după cea a semnării;
– obligația de a depune sumele primite ca avans într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului și de a le folosi numai în scopul dezvoltării respectivului proiect și numai cu ștampila ”bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier (pentru partea de rezistență – maxim 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații – maxim 20% din preț). Utilizarea în alte scopuri este interzisă și sancționată cu amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri, înregistrată în anul anterior, a dezvoltatorului, dacă fapta nu constituie infracțiune în condițiile legii.
