Întreținerea și repararea părților comune ale unei clădiri cu mai multe apartamente au generat și vor mai genera discuții între proprietarii dintr-un bloc.

Având în vedere nelămuririle existente în cadrul Asociațiilor de Proprietari referitor la cheltuielile suportate de către toți proprietarii, care generează nemulțumiri și duc la degradarea relațiilor dintre vecini, trebuie avute în vedere prevederile Legii 196/2018 privind înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si administrarea condominiilor.

Părți comune - părțile din clădire și/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietăți individuale și sunt destinate folosinței tuturor proprietarilor sau unora dintre aceștia, precum și alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună.

Părțile comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, sunt următoarele: terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; fundația; clădirea propriu-zisă, elementele de echipament comun, inclusiv părțile de canalizare aferente, care traversează proprietățile private; locurile de trecere, scările și casa scărilor și coridoarele; pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune; subsolul; coșurile de fum; holurile; instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de gaze de la branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate individuală; canalele pluviale; paratrăsnetele; antenele colective; podul; pivnițele, boxele, spălătoria, uscătoria; ascensorul; interfonul - partea de instalație de pe proprietatea comună; structura de rezistență; fațadele; acoperișul; terasele.

Proprietarii din condominii trebuie să adopte un document scris cu privire la regulile și condițiile de folosință a părților comune ale condominiului și normele de conduită și bună vecinătate dintre proprietari, numit Regulament al condominiului.

Toți proprietarii unui imobil tip bloc(mai mult de 3 unități locative cu proprietari diferiți), trebuie sa funcționeze ca asociație de proprietari. Potrivit legislației în vigoare, proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au obligația să aprobe un fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. Fondul de reparații se utilizează numai pentru consolidarea condominiului, pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune.

PARTILE COMUNE- acoperișul blocului, instalațiile de apă și canalizare comune din subsol și de alimentare/evacuare de la subsol în apartamente, iluminatul pe scară, casa scării

Deteriorarea acoperișului și a instalațiilor sanitare din subsolul blocului(prin inundarea permanentă a subsolului) cauzează slăbirea structurii de rezistență a blocurilor.

Astfel că întreținerea și/sau repararea proprietății comune, a terasei blocului, a subsolului, casei scării se face cu participarea financiară a tuturor proprietarilor de apartamente din bloc, indiferent de etajul la care locuiesc.

 

 

A. În cazul implicării Asociației de Proprietari

Proprietarii afectați înștiințeaza în scris Asociația de Proprietari despre necesitatea efectuării hidroizolației terasei blocului sau reparării/înlocuirii instalațiilor sanitare din subsol, în scopul aprobării lucrării în cadrul unei adunări generale. Pentru reparații de valoare mare, cum este cazul terasei, înlocuirii de coloane de apa potabilă și coloane de evacuare apa menajeră, hotărârea aparține adunării generale. Pentru lucrări de valoare mai mică, urgente, decizia poate fi luată cu acordul majorității proprietarilor de pe tronsonul respectiv.

Comitetul executiv are obligația întocmirii bugetului de venituri și cheltuilei ale asociației de proprietari, care va include și investițiile de forma reparațiilor majore și va fi supus aprobării adunării generale.

În baza mandatului acordat de adunarea generală, în urma ofertelor primite (cel putin 2), comitetul negociază valoare contractului, modul de plată, lucrările care vor fi efectuate, durata lucrărilor, termenul de garantie a lucrarii executate.

Contractul de execuție este semnat de președintele asociației de proprietari, fiind persoana care reprezintă asociația în legătură cu terții.

În baza contractului semnat, pe baza facturilor emise de prestator, plata este făcuta de către administrator conform graficului (avans, rate, etc) cu aprobarea președintelui asociației.

La sfârșitul executării lucrării, se întocmește Proces verbal de receptie a lucrării, act ce dovedește efectuarea lucrării. Comisia de recepție a lucrării este formată din președinte, membrii comitetului executiv, administrator.

Costul lucrării este introdus în lista de plată proporțional cu cota care revine fiecărui proprietar, de către administrator.

Niciun proprietar nu este scutit de la plata ce-i revine, indiferent de etajul la care are proprietatea.

Nu administratorul decide dacă, când și cu cine se fac lucrările. Hotărârea este a proprietarilor. Înainte de contractarea lucrării, administratorul calculează cât revine fiecărui proprietar și îi înștiințează prin afișare la avizier și pe baza de tabel, de luare la cunoștiință. Suma necesară efectuării lucrării este introdusă în lista de plată, în scopul strângerii fondului de reparații necesar pentru executarea lucrării.

B. În cazul în care, deși constituită, Asociația de Proprietari nu mai are reprezentanți legali, comitet executiv, președinte și nu are angajat administrator.

Terasa blocului nu este doar în proprietatea celor de la ultimul etaj. Terasa este proprietate comună a tuturor proprietarilor.

Proprietarii de la ultimul etaj se implică în repararea acoperișului degradat ca urmare a unei necesități stringente.

În acest caz proprietarul/proprietarii de la ultimul etaj care a/au efectuat lucrarea pe cheltuiala proprie poate să-și recupereze cheltuielile de la ceilalți proprietari, pe cale amiabilă sau prin instanța de judecată.

Pentru efectuarea hidroizolatiei, proprietarii trebuie să înștiințeze, în scris, în cadrul unei ședințe pe scara/bloc și pe baza unui tabel, cu semnătura fiecărui proprietar din imobil, despre necesitatea refacerii acesteia.

Lucrarea trebuie făcută cu o firmă autorizată care a făcut o oferta și un deviz de plată iar cheltuielile se împart conform legii, pe cota parte indiviză.

Recepția lucrării se face de cel putin 2 proprietari implicați iar ca documente justificative pentru plata lucrării sunt facturile fiscale și chitanțele emise de prestator.

Procesul verbal de recepție este actul care dovedește că lucrarea a fost efectuată și recepționată.

La nivel de Asociație de Proprietari, este necesară și înlocuirea/stabilizarea țiglelor și a cărămizilor ornamentale care, datorită condițiilor climatice nefavorabile din ultima perioadă (vijelii) se pot desprinde și pot produce pagube materiale sau accidente.

Subsolurile inundate continuu duc la degradarea temeliei blocului, generează mirosuri insuportabile pe scara și în interiorul apartamentelor, afectând calitatea vieții tuturor proprietarilor, fiind necesară implicarea financiară a tuturor în repararea țevilor sparte chiar dacă sunt racordați individual la apa. Canalizarea este comuna, subsolul este parte comuna.

Lipsa iluminatului la nivel de scară, duce la situația în care nu este lumina electrica pe fiecare palier , fiind proprietari care si-au montat cate un bec la usa.

În vederea desfășurării în condiții legale a activității în cadrul condominiilor, este obligatoriu, conform legii, constituirea în Asociații de Proprietari a imobilelor cu mai mult de trei proprietari. In cazul Asociațiilor de Proprietari care nu mai au reprezentanți legali, este necesar să se reorganizeze și să-și actualizeze actele în vederea desfășurării în mod legal a activității.

Primăria orasului Mioveni, nu are obligații legale în întreținerea integrității structurale a blocurilor, în repararea teraselor, subsolurilor, iluminatul scarii, curățenia în interiorul blocurilor. Toate cheltuielile de întreținere a blocurilor revin proprietarilor.

 

 

În cazul în care pentru efectuarea lucrării de hidroizolație a terasei blocului se merge pe varianta existentă folosindu-se materiale care nu modifică arhitectura blocului, nu este necesar să existe Autorizație de Construire.

În cazul în care se dorește efectuarea de acoperiș tip șarpantă, este necesar obținerea Autorizației de Construire. Hotărârea privind efectuarea acoperișului tip șarpantă se ia în cadrul unei Adunări Generale, convocate legal, de către proprietarii membrii ai asociației.

Autorizația de Construire se eliberează de la Birou Urbanism din cadrul Primăriei orașului Mioveni, fiind necesare următoarele documente: Extras de Carte Funciară, Certificat de Urbanism, Expertiza tehnica, Proiect eleborat de un proiectant autorizat.

Primăria Orașului Mioveni vine în sprijinul cetățenilor prin consiliere în rezolvarea problemelor apărute în cadrul Asociațiilor de Proprietari prin intermediul Biroului Urbanism și Compartimentului Sprijin Asociaţii de Proprietari - Fond Locativ.

Relații suplimentare la telefon 0348/455444 interior 116.